南京作為華東地區重要城市江蘇省省會,房地產市場更是發展的如荼如火，相繼出現了弘陽、朗詩、銀城和金基四大本土大民營開發商。

他們也被稱作四大金剛，在南京市場上風光無限。

值得一提的是，2019年黃清平的銀城係迎來最高光時刻。

這一年，他完成了左右手地產和物業的全部上市。

銀城國際控股（01902.HK）、銀城生活服務（01922.HK）登陸港交所。

“消失”的銀城

抹去烙印，是銀城係的另外一種考量，特別是物業公司層麵。

2024年5月10日，銀城生活服務(01922.HK)發布公告，擬從“銀城生活服務有限公司”變更為“瑞森生活服務有限公司”。

從銀城生活服務到瑞森生活服務，去“銀城”化已經擺在明麵，其革新之意頗顯堅決，更改公

司名稱將更能反映公司業務聚焦特色發展，及獨立發展的未來戰略方向。

最終，銀城生活服務消失了，港股上變成了瑞森生活服務。

隻不過，地產方麵想要保住的銀城也消失了。

2025年3月3日，銀城國際控股(01902)發布複牌進度季度更新消息及繼續暫停買賣的公告。

根據上市規則第6.01A條，聯交所可取消任何已連續18個月暫停買賣的證券的上市地位。就銀城國際而言，該18個月的期限於2025年3月3日屆滿。

銀城國際未能於屆滿日期前達成複牌指引及額外複牌指引所載的所有條件，而上市科將建議上市委員會著手取消公司的上市地位。

是的，銀城國際這次要徹底消失了。

據悉，銀城國際附屬公司主要從事物業發展、酒店營運、物業投資及展覽營運。

激進擴張與高杠杆

根據公開資料顯示，南京銀城房地產開發有限公司目前麵臨多項法律困境。該企業已收到5條限製消費令，同時還有16條被執行人記錄，涉及的總執行金額高達58億元。

2012年，銀城地產挺進中國房地產百強。13年後，卻成了退市結局，問題到底出在哪裏呢？

銀城地產的暴雷核心在於其激進的規模擴張與高杠杆運營模式。自2018年提出“5年衝擊500億”目標後，銀城開始加速擴張，但其負債率同步飆升。截至2018年，銀城國際的資產負債率已高達90.56%，淨負債率更達350%，遠超行業平均水平。盡管2019年赴港IPO募資7.7億港元，但相較於其短期債務（如2018年短期借款53億元）而言杯水車薪，現金短債比僅為0.32，短期償債壓力巨大。

高杠杆模式下，銀城被迫通過降價銷售回籠資金。2018年銷售均價從2.76萬元/平方米驟降至1.9萬元/平方米，降幅達30.9%；2019年進一步降至1.54萬元/平方米。這種“以價換量”雖短期提升銷售額，卻嚴重侵蝕利潤空間，導致2019年淨利潤同比暴跌64.9%。

銷售規模與盈利能力的結構性矛盾

黃清平的戰略目標強調“規模優先”，但銀城在擴張中過度依賴合作開發模式。2019年銷售額達198億元（接近200億目標），但合作項目持股比例偏低（如與旭輝合作的雲台天境僅占股51%），導致實際利潤分成有限，毛利率從29%降至16%。這種模式雖降低風險，卻使銀城陷入“規模增長、利潤萎縮”的困境。

此外，銀城的土地儲備結構存在明顯短板。2019年新增土儲193萬平方米中，近半位於徐州、鎮江、馬鞍山等三四線城市，能級較低，抗風險能力弱。而核心城市如南京的土地儲備占比從50.3%逐年下降，進一步削弱其高溢價能力。

戰略布局失衡：多元化業務的協同失效

黃清平曾提出“地產+物業+養老+長租公寓”的多元化戰略，但各業務板塊未能形成有效協同。以養老產業為例，2015年銀城高價競得南京首個醫養結合地塊，意圖打造“東方頤年”品牌，但養老地產需長期投入且回報周期長，與高周轉的住宅開發模式衝突。截至2024年，該業務仍未能貢獻顯著收益，反而加重資金壓力。

物業板塊銀城生活雖於2019年赴港上市，但其增值服務占比僅16.3%，遠低於行業平均水平，毛利率長期低於15%，對集團利潤貢獻微弱。更名“瑞森生活”後，2024年中期預虧超9000萬元，暴露出關聯方應收款減值及內部管理問題。

融資成本高企與市場信心流失

銀城的融資策略凸顯其資金饑渴。2019年發行1億美元優先票據，利率高達12.5%，遠超行業7%-8%的平均水平，反映資本市場對其償債能力的擔憂。2022年後，母公司銀城國際因長期停牌（超14個月）喪失融資渠道，進一步加劇流動性危機。

黃清平頻繁分拆上市（地產與物業板塊四年內先後IPO）雖短期緩解資金壓力，但分散了管理資源，且未能解決核心的盈利能力問題。市場對其“資本套利”意圖的質疑，導致股價持續低迷，銀城國際上市首日破發，後續交易量長期平淡。

高管內鬥與外部困局

內部管理漏洞加速了危機爆發。2024年，銀城生活高管李春玲被曝賬外發放花紅、隱瞞關聯交易，引發董事會動蕩，股價兩日暴跌30%。此外，黃清平被指控挪用上市資金，雖董事會稱“缺乏實質證據”，但嚴重損害投資者信心。

外部環境上，2019年後的房地產調控政策（如“三道紅線”）直接壓縮房企融資空間，銀城的高杠杆模式難以為繼。2020年疫情疊加行業下行，長三角部分三四線城市房價回調，進一步拖累其去化效率。

黃清平的戰略誤判：規模與質量的失衡

簡單的說，黃清平的戰略失誤可歸結為三點：

對行業周期的誤判：在2018年行業步入調整期時仍堅持激進擴張，忽視政策風險與市場轉向。

規模優先的路徑依賴：過度追求銷售目標，忽視利潤結構與現金流健康，導致“虛假繁榮”。

多元化業務缺乏聚焦：養老、物業等板塊未能形成核心競爭力，反而分散主業資源。

銀城地產的暴雷是激進戰略、高杠杆運營與行業周期共振的結果。黃清平雖試圖通過資本運作與多元化布局突破區域房企瓶頸，但未能平衡規模與質量，最終在內外壓力下陷入困境。

銀城係案例為中小房企提供了警示：在行業分化加劇的背景下，盲目擴張與過度金融化可能成為致命陷阱，而精細化運營與財務安全邊際才是生存之本。

然而，銀城地產的困局並未解除，其開發的眾多樓盤麵臨著交付考驗，即便上市主體退市了，同樣需要承擔相關責任。